F1 lån med og uden afdrag, T-lån

I det følgende sammenligner vi tre forskellige rentetilpasningslån. Det første er et 30-årigt F1-lån med afdragsfrihed. Lån nummer to er et 30-årigt F1 lån med afdrag. Begge lån finansieres ved udstedelse af 1-årige obligationer, som udløber 1. januar 2012.

Det tredie lån er det såkaldte Flexlån(R)-T, som p.t. tilbydes af Realkredit Danmark og BRF kredit. T-lånet finansieres ved at udstede de samme 1-årige obligationer, men ydelsen før skat er fastsat, så den svarer til før skat ydelsen på et 30-årigt 6% fastforrentet obligationslån. Da renten svarer til de to andre lån, bliver afdraget langt større, og ved uændret rente er T-lånet betalt af efter 16 år.

Oversigt over tre alternative lån med et provenu på 1 mio. kr. den 16. december 2010

Ovenstående tabel giver en oversigt over de tre alternative lån. Alle lån svarer til et ønsket provenu på 1 mio. kr. De tre lån finansieres ved at udstede for 1.018.495 nominelt i den samme 1-årige obligation til kurs 100,54. Det giver et provenu før omkostninger på 1.024.000. Omkostningerne er på 23.725 kr. og provenu efter omkostninger bliver derfor 1.000.275 kr. Provenuet før omkostninger svarer til (kontantlåns)hovedstolen på lånet. Bidragssatsen er 0,62% p.a.

De tre lån har vidt forskellig ydelse fra 1.786 efter skat per måned for det afdragsfrie F1-lån til 6.070 kr. for T-lånet.

Tabellen viser også nogle forskelle i årlig omkostningsprocent ÅOP. Dem vender vi tilbage til.

Direkte link til beregning

Periodeomkostninger

Grafen med periodeomkostninger giver et samlet overblik over omkostningerne ved de tre lån over en periode på 5 år. Som det ses, har T1-lånet de laveste periodeomkostninger, mens det afdragsfrie lån har de højeste. Det gælder uanset om renten stiger og falder.

Lånemulighed 1: 30-årigt rentetilpasningslån, F1 januar, 10 års afdragsfrihed

Lånemulighed 2: 30-årigt rentetilpasningslån, F1 januar

Lånemulighed 3: 16-årigt rentetilpasning-T, T1 januar

Hvor blev forskellen i ydelse af?

Målt på ydelsen efter skat er der fra knap 205.000 og helt op til godt 317.000 kroner i forskel mellem de tre lån afhængigt af renteniveauet. Periodeomkostningerne derimod afviger maksimalt med ca. 14.000. Det skyldes, at periodeomkostningerne ser på summen af ydelse og indfrielsesbeløbet (fratrukket det oprindelige provenu). Tabellerne viser, at forskellen i ydelse primært skyldes afdrag, og afdraget giver en tilsvarende lavere restgæld ved periodens udløb. Afdrag har stor betydning for likviditeten, men afdrag er ikke en omkostning for låntager.

Hvorfor er T-lånet billigst og det afdragsfrie lån dyrest?

Grunden til at T-lånet har de laveste periodeomkostninger er ganske enkelt, at de højere afdrag giver lavere rente- og bidragsbetalinger. Som det ses af ovenstående tabeller svarer forskellen i periodeomkostninger stort set til forskellen i rente- og bidragsbetalinger. Det afdragsfrie lån opnår ingen reduktion i rente, bidrag og restgæld.

Som det fremgår af tabellerne, bliver besparelsen ved at afdrage højere, hvis renten stiger.

Indfrielsesbeløb og friværdi

Grafen over indfrielsesbeløb efter fem år viser en stor forskel mellem lånene. Efter fem år skylder en låntager, der ikke har afdraget, stadigvæk en million kroner plus optagelsesomkostninger. En låntager, som har optaget et F1 lån med afdrag skylder mellem 879.100 og 924.373 kr. mens en låntager, som valgte T-lånet kun skylder mellem 705.789 og 813.472 kr. For de to sidste lån gælder, at et rentefald giver højere afdrag, mens en rentestigning giver lavere afdrag.

Jo lavere indfrielsesbeløb desto mere friværdi vil der blive realiseret, hvis boligen skal sælges. Og jo mindre risko vil der være for teknisk insolvens , dvs. at gælden overstiger ejendomsværdien.

Er T-lånet unikt?

T-lånet er billigst over en fem-årig periode, fordi rentebetalingerne reduceres hurtigt af de store afdrag. Samme effekt kan man få ved at vælge et 15-årigt F1-lån. Den psykologiske fordel ved T-lånet er, at ydelsen før skat ikke ændres, når renten stiger. I stedet ændres løbetiden. Hvis renten stiger, forlænges løbetiden til 20 år. Hvis renten falder forkortes løbetiden til 14,7 år.

T-lånets startydelse svarer til ydelsen på et 30-årigt 6% lån med fast rente. Det betyder, at hvis F1-renten når op på 6%, vil den forventede løbetid på T-lånet blive præcis 30 år. Kun hvis F1-renten kommer over 6% bliver det nødvendigt at forhøje ydelsen på T-lånet, for at overholde den maksimale løbetid på 30 år.

Beskytter T-lånet mod rentestigninger?

T-lånet har en konstant ydelse før skat, hvilket for nogle kunder giver en fornemmelse af beskyttelse mod rentestigninger. Det er der ikke tale om. Som det fremgår af grafen, stiger periodeomkostningerne, når renten stiger. Låntager skal betale den fulde rentestigning, men realkreditinstituttet sørger for at udligne likviditetseffekten ved at udskyde afdrag.

Hvorfor har T-lånet det højeste ÅOP?

I den indledende tabel ses at T-lånet har den højeste ÅOP før skat på 2,58%, mens det afdragsfrie F1 lån har den laveste på 2,26%. Så ifølge ÅOP er konklusionen den stik modsatte af ovenstående - det afdragsfrie lån er billigst og T-lånet er det dyreste. Hvordan hænger det sammen?

Årsagen skal findes i et af verdens ældste rentetrick. Alle tre lån har en fast omkostning på 23.725 kr. Det svarer til 2,37% af det opnåede provenu. Når man beregner ÅOP fordeles de faste omkostninger ud over hele løbetiden i forhold til restgælden i de enkelte år. Så hvis lånet løber i 10 år vil de faste omkostningerne (groft sagt) være 0,237% per år og så fremdeles. T-lånet har den højeste ÅRLIGE omkostningsprocent (ÅOP), men kun fordi det er det korteste af de tre lån.

Konklusion

Sammenligningen viser, at det afdragsfrie lån har de højeste låneomkostninger over en fem-årig periode, mens T-lånet har de laveste. Årsagen er ligetil: Jo mere du afdrager, desto mindre kommer du fremover til at betale i renter og bidrag.

T-lånet er nemt at putte i budgetskemaet, men det er ikke billigere eller mere sikkert end et tilsvarende F1 lån. Stort set samme periodeomkostning kunne man have opnået ved at vælge et standard F1-lån med 15 års restløbetid. For et eksempel se nedenstående link:

Eksempel med 15-årigt F1-lån og et tilsvarende T-lån